Tingkatkan Nilai Bangunan sebesar €120 Juta dengan Satu Formula Sederhana ini

Perusahaan ekuitas swasta HighBrook Investors pasti telah menyegel penjualan senilai €289 juta dari Rotterdam’s Groot Handelsgebouw pada Desember 2019 yang dibanjiri dengan sampanye. Hanya delapan belas bulan sebelumnya, mereka telah memperoleh gedung perkantoran yang monumental hanya dengan €169 juta. Apa yang terjadi dalam satu setengah tahun untuk menggelembungkan nilai bangunan sebesar €120 juta? Dilihat dari alun-alun stasiun yang berdekatan, tidak ada yang luar biasa yang berubah dari Groot Handelsgebouw, sebuah bangunan yang telah menjadi salah satu landmark modernis utama Belanda sejak selesai dibangun pada tahun 1953. Memang, arsitektur megahnya praktis tetap sama seperti saat berusia delapan belas bulan. sebelumnya, satu-satunya perbedaan yang terlihat adalah kotak surat berdesain elegan di lobi, dan itupun hanya labelnya yang berubah.

Antara pembelian dan penjualan, broker HighBrook telah mengkonfirmasi setidaknya 33 kontrak sewa baru dan diperpanjang. Di antara mereka, perusahaan rintisan dan konsultan, tetapi juga administrasi pemerintah nasional untuk pendidikan (DUO) dan Dana Industri Kreatif. Tergoda dengan insentif termasuk periode bebas sewa dan perabotan baru, dalam waktu satu setengah tahun, penyewa baru diduga menaikkan tingkat hunian gedung dari 82% menjadi 90%. Sementara itu, tarif sewa per meter persegi meningkat signifikan, sebanyak 40%. Apa yang terbukti berperan dalam membuka sewa yang ada juga adalah celah dalam peraturan bangunan yang disebut “koreksi garis kaca”. Setiap kali properti berganti pemilik, manajer asetnya menugaskan seorang surveyor untuk mengukur kembali setiap bangunan seluas 122.000 meter persegi. Dengan memasukkan area kusen jendela, beberapa meter persegi tambahan dapat ditambahkan ke aset yang tampaknya statis ini.

Tapi bagaimana sewa baru ini kemudian menjelaskan lompatan nilai pasar sebesar €120 juta? Nilai ekonomi real estat komersial tidak harus ditentukan oleh penilaian keadaan fisik bangunan, tetapi oleh pendapatan yang dihasilkan setiap tahun, dan kapasitas untuk meningkatkan pendapatan ini di masa depan. Untuk perhitungan ini, manajer aset cerdas telah mengembangkan banyak algoritma canggih berdasarkan data besar dan kecerdasan buatan, namun dalam praktiknya, satu formula istimewa tampaknya mendominasi: nilai pasar = pendapatan operasional bersih / cap-rate.

Dalam rumus ini, penyebut pertama, pendapatan operasional bersih, terdiri dari pendapatan sewa dikurangi biaya operasional. Peningkatan pendapatan sewa, oleh karena itu, mengarah langsung ke peningkatan nilai pasar. Penyebut kedua, cap-rate (kependekan dari capitalization rate) adalah rasio yang terutama berasal dari analisis transaksi masa lalu di lokasi yang sama, dan menunjukkan risiko investasi. Selama masa ekonomi apung, cap-rate menurun, karena risiko rendah, dan harga naik. Itulah yang terjadi dengan Groot Handelsgebouw pada tahun-tahun setelah selesainya stasiun kereta api baru yang berdekatan di Rotterdam.

Faktor lain yang mempengaruhi cap-rate adalah stabilitas sewa. Sewa baru dengan lembaga publik yang disebutkan di atas mengurangi risiko investasi (karena kemungkinan mereka bangkrut jauh lebih kecil dibandingkan dengan, misalnya, startup) sehingga mereka secara tidak langsung berkontribusi pada penurunan cap-rate. Laporan tahunan 2019 Groot Handelsgebouw mengungkapkan bahwa penjualan 289 juta dilakukan dengan tingkat cap 5%, sedangkan tahun sebelumnya tingkat 6,26% diterapkan. Menurut rumus, perbedaan yang tampaknya kecil ini mengarah pada peningkatan cepat dalam nilai pasar sebanyak 25%. Tidak heran kemudian, Patrice Derrington (Profesor Pengembangan Real Estat di Universitas Columbia) baru-baru ini menggambarkan cap-rate sebagai “berita palsu terbesar tentang keuangan real estat hari ini.”

Kebenaran mendasar dari cap-rate di pasar real estat adalah bahwa mereka telah memberdayakan investor global untuk berspekulasi di pasar lokal yang mereka hanya memiliki sedikit pengetahuan. Seperti yang diilustrasikan dalam spreadsheet di atas, konsekuensi dari fenomena ini di Distrik Pusat Rotterdam sangat mencolok, dengan hampir semua bangunan telah berganti pemilik beberapa kali sejak krisis 2008. Pertama, dana ekuitas swasta Amerika yang mencari risiko tiba, termasuk Blackstone dan HighBrook, yang kemudian dengan cepat dijual kembali ke dana investasi dari China dan Singapura seperti Anbang Insurance Group. Pada gilirannya, dana Asia membuka jalan bagi gelombang ketiga dana yang sebagian besar berbasis di London seperti Aviva Group, Tristan Capital, dan Aegila Capital. Sementara selama sepuluh tahun hampir tidak ada bangunan yang berubah secara fisik, arsitektur keuangan yang mendasarinya sering berubah.

Ewald Engelen (Profesor Geografi Keuangan di Universitas Amsterdam) menghubungkan langkah-langkah ini dengan pelonggaran kuantitatif bank-bank nasional setelah krisis keuangan global 2007-2008, di mana persediaan uang domestik meningkat pesat sebagai sarana untuk memacu aktivitas ekonomi. Karena pasar modal telah dipenuhi dengan uang tunai yang perlu digerakkan untuk mempertahankan nilainya, permintaan untuk semua kelas aset meningkat pesat selama dekade terakhir, menyebabkan pasar real estat di seluruh dunia mengalami kehancuran. . Selain itu, peningkatan regulasi oleh otoritas pasar keuangan akibat krisis telah memaksa investor institusional untuk mendiversifikasi aset mereka, baik secara geografis maupun kategoris, untuk menyebarkan risiko (yang juga menjelaskan masuknya modal dari AS, Inggris dan Asia di daerah seperti ini). Manajer aset mereka tidak menunjukkan minat pada kota yang menampung ibu kota mereka, hanya dalam mendiversifikasi risiko mereka dan pada akhirnya memastikan pengembalian ekuitas.

Bahwa real estat komersial bukanlah fenomena baru dicontohkan oleh sejarah Groot Handelsgebouw (Bahasa Belanda untuk bangunan grosir). Sejak pembangunannya di reruntuhan Rotterdam pascaperang, telah menjadi protagonis dalam aspirasi distrik ini, yang secara aktif dikatalisasi oleh pemerintah lokal dan nasional. Ketika setelah pengeboman tahun 1940 setiap pedagang grosir di kota menjadi tunawisma, bisnis pengelompokan di gedung skala besar tidak hanya menawarkan skala ekonomi, ukurannya yang belum pernah terjadi sebelumnya juga membantu menarik perhatian pemerintah, sehingga mereka akhirnya menyediakan sebagian besar pendanaan gedung melalui hipotek dari bank pemulihan dan subsidi federal. Investasi itu dimaksudkan untuk mengkatalisasi kegiatan bisnis dan pengembangan inti yang dinamis, yang hilang dari kota itu dalam pengeboman.

Proses ini berulang pada 1980-an ketika pemerintah kota secara aktif berkontribusi pada transformasi jalan raya menjadi bulevar berjajar kantor. Dan di tahun 2010-an lagi, ketika investasi publik yang besar di stasiun kereta api internasional baru membuka distrik ini, untuk selamanya, kepada audiens internasional baru. Upaya terbaru ini juga termasuk keputusan kotamadya untuk mengubah citra daerah tersebut sebagai “Distrik Pusat Rotterdam”, yang disertai dengan pengejaran aktif investor asing di pameran real estat internasional. Sementara saham Groothandelsgebouwen NV dicatatkan di bursa efek Amsterdam, pada tahun 2016 eksposur aset lebih lanjut didorong oleh pemasangan sementara tangga-cum-landmark yang didanai publik yang dirancang oleh MVRDV.

Efek trickle-down—pendukung pemerintahan kota neoliberal—mendukung bahwa investasi publik dalam proyek-proyek tertentu pada akhirnya akan mengalir ke masyarakat luas. Kasus Groot Handelsgebouw tidak hanya mencontohkan kekeliruannya tetapi mengungkapkan efek sebaliknya, di mana investasi publik tampaknya dieksploitasi oleh sejumlah besar spekulan global. Karena penyewa gedung-gedung ini masih didominasi oleh bisnis lokal, harga sewa mereka yang meningkat akhirnya menghilang ke kantong berlapis sutra para pemegang saham yang memanggang sampanye. Lagi pula, abstraksi nilai sebuah bangunan ke dalam satu formula keuangan sederhana menjadikannya sebagai subjek spekulasi, diperdagangkan, dikelola, dan diprogram dari jarak jauh dari geografi yang jauh.

Artikel ini adalah bagian dari seri FA Cities After Algorithms, yang diproduksi bekerja sama dengan inisiatif penelitian desain Aesthetics of Exclusion, dan didukung oleh Dutch Creative Industries Fund. Ini juga merupakan bagian dari proyek penelitian Het Nieuwe Instituut Arsitektur Keuangan untuk membuka instrumen dan agen keuangan yang semakin mendenominasi nilai kota, dan dengan itu akses ke sana. Penelitian ini diinformasikan oleh sebuah acara online yang diselenggarakan sebagai bagian dari Kamis Malam Het Nieuwe Instituut Live! program dengan tamu Ewald Engelen, Michelle Provoost, dan Wendy Verschoor pada Kamis, 25 Maret 2021.